よくある物件の水回りトラブルと費用について その2

②排水ポンプ(50~60万円)

最近は給水ポンプを使用していない建物が多く、故障の発生するのは排水ポンプです。
排水ポンプは、その構造上、二台一組で稼働していることが多く、寿命は10~15年程度です。
経年で故障することがもっとも多いでしょう。
ワンルーム×20世帯程度の中規模マンションの排水ポンプ交換であれば、2台合わせて50~60万円という高額の費用がかかります。
ここでのポイントは、特に指定のない場合、修理業者は、2台のうち、まだ正常に稼働している方のポンプもあわせて交換してしまうことです。
故障している1台のみの交換で済ませてほしいと依頼すれば、本体購入費用を大幅に削減することが可能です。
③給湯器(本体:給湯専用3~5万円、追い炊き付き9~12万円、設置費用別途4万円)
給湯器も経年で故障することが多く、基板部分に載っている制御用マイコンなどが故障して使用不能となることもよくあります。
寒冷地では、空室のブレーカーを落とした際に、配管の中の水が凍結して膨張し、その結果、配管を破裂させることもあります。
ブレーカーを落とさないようにするか、配管の中の水を抜
いておくことが重要となります。

よくある物件の水回りトラブルと費用について その1

マンションなどの物件には、特に水回りにおいて費用の嵩むトラブルが発生しがちです。
こうしたトラブルについて、原因と修繕にかかる費用について、しっかりと見ていきましょう。

①水漏れ(修繕概算数万円~数十万円)

修理業者の出動件数で、もっとも多いトラブルの一つが水漏れです。
築浅住居などでも突然パイプの接合部から水漏れが起きるようなこともあり、常にマンション経営についてまわる問題です。
また、洗濯機につなぐ水道は常に全開となっていることが多いため、入居者不在中に外れて下階へ漏水し、大惨事となるというケースがよく見られます。
修理費用は、原因と被害範囲により様々です。
水漏れで知っておくべきことは、保険対応についてです。
水漏れにかかわる支出の多くは、オーナーが加入している火災保険やそのオプションでカバーできるのです。
まずは、加入している保険会社に保険のカバー範囲を確認して置くことを忘れないようにしましょう。
また、事故によるもの以外では、建物の老朽化による水漏れがあり、屋上や壁にできた亀裂(クラック)から浸水することもあります。
そのため、屋上にウレタンを塗膜して防水するなどの工事も定期的に必要です。

物件と融資の基礎について

あなたの物件の選び方にミスさえなければ、「投資収入がゼロである」ということはまずありません。そういう意味で、リスクがある投資、例えば株やFXなどと比べれば幾分楽とでもさえ言えるでしょう。先ほど、準備の必要性を再三説明しましたが、経験による物件を選ぶ目を養うことが、投資の成功の7割を握っていると言っても、決して過言ではありません。ひとつだけ、ここではコツを教えしましょう。はっきり言って近くに学校などがある家は狙い目であり、まずハズレの物件はありません。なぜならば、学校の近くの物件は、大体家族が入居する場合が多く、長くその物件を利用してくれることが多いのです。感覚としては、十数年住んでもらえると元が取れる、といったような感じのようです。今は、昔と比べて交通の便が良いということは物件を選ぶ上であまり重要だとはされていません。その代わり、学校などの教育関係の施設が多く集まっているところを、しっかりと狙うのは、不動産投資の常套手段と言えるかもしれません。おまけに、もう一つコツを紹介しておくと、あなたが物件を購入する場所が、人口の増減がどのようになっているかを確認しておくとよいでしょう。これからどんどん人口が減っていくというふうに見込まれている都市に、わざわざ物件を買ってしまうと、その入居者と回転率も大幅に下がっていくという予想は容易に立つと考えられます。それでは、東京都内のような比較的高価な物件が多い場所はどうかと言うと、確かに、家賃が高く高収入が見込めるのですが、このエリアは、いわゆるベテランの不動産投資家が投資を行うケースが多く、初心者にはお勧めできません。それならば東京の西側の地域や、北関東など比較的物件の価値が下がっているエリアを狙うほうが良いとも考えられるでしょう。

行動せよ!

もしも、あなたが実際に物件を見たり見学に訪れて、買いたいと思う手頃で良い物件を見つけて、且つ客観的条件をクリアしているならば、最初のうちはあまり悩まずに即座に購入を検討するべきだと考えます。なぜならば、あなたが良いと思う物件は、おそらく誰が見ても良いものに映っているはずですから、即座に購入の手続きをするべきでしょう。物件をキープしておくことは思考の停止につながりかねません。最初の内はもちろん失敗もあるでしょうが、不動産会社との駆け引きに勝ってよりよい物件にたどり着けるようになりましょう。そしてこれは、決して物件の購入に限った話ではなく、不動産投資全ての過程に関しても、もろもろの行動を早くかつ着実に進められる人が、不動産投資に向いているとは間違いなく言えそうです。他に良い物件がありそうだと思いだして、色々な所に手を伸ばしていると、なかなか物件も購入することは難しいでしょう。上でも述べた通り不動産投資に必要なのは、「経験」と「長期的思考」と「行動力」です。特に、経験というのは、不動産投資を実際に行わなければ当然身につかないですが、「物件を利用する側の立場に立ってその物件を本気で利用したいと思うか」どうかを重要な基準として考えれば、順調に事を運ぶことができるのではないでしょうか?その客観的な感覚を磨くために、経験を積む必要があるということです。このような「経験に基づいた感覚」が少しでもないと、何をするにも、人よりも遅く行動することになってしまい、物件を決めかねたり、融資のタイミングを逃したり、人脈作りの場に参加するチャンスをのがしたりする、ということにつながってしまうと言えそうですね。

 

サブリースを考える

サブリースとは、転貸しのことです。

不動産賃貸では、一括借上げのことを指します。

サブリース会社が物件を一括で借り上げて、たとえ空室でも家賃保証をしてくれるという、大家からするとありがたい仕組みです。

がしかし、昨今、このサブリース契約でトラブルが多発しているとのこと。

たとえば「家賃30年保証」とあっても、実は、「二年ごとに見直し」という文言がついていて、二年後に大幅に家賃を下げられ、想定していた賃料、利回りを得ることができないということもあります。

もちろん30年間も新築家賃のままというのも考えてみればおかしいと思わなければならないのかもしれません。二年で見直しも当然と言われたらそれまでです。

けれど、「30年間保証」を信じてアパート経営に乗り出した投資家も多く、またサブリース会社も家賃の見直しをぼやかして営業していたこともあるようです。

またこの保証家賃の値下げを呑まなければ契約解除ということも契約時には聞いてない投資家もいるのです。

こういった詐欺的会社が多く存在しているのも事実で、被害に遭わないためには、やはり表面利回り、実質利回りと、自分で計算できる大家を目指すべきなのかもしれません。

慣れない賃貸業だからと、業者任せにしないで、積極的に大家業に関わっていくのも大切です。

ベテラン大家さんがなぜ生き残っているのか。

それはやはり自分自身で利益の計算ができるからといえるでしょう。

不動産投資の成功は時間がかかるものです。利益を得たかどうかもなかなかわからなかったりします。

家賃の計算、空室状況など、大家業には、自分で調べられることは数多くあります。

大切なお金を無駄にしないためにも、調査に調査を重ねて、知識を増やしていきましょう。

人口減少問題

賃貸住宅の需要は人口に大きく左右されます。

人口が減少すれば、家賃は下落します。

賃料は変動率が小さく、短期間で急速に値下がりすることは少ないと言われ、安定的なキャッシュフローを生み出すものと考えられていました。

確かに住宅需要が高い首都圏では、この先もしばらくは家賃の大幅な値崩れの可能性は低いともいえますが、やはり賃貸世代の20代から40代の人口減少が顕著になってくれば、大幅な値崩れを考えておかなければ、後悔する羽目になります。

個人投資家の大半が銀行からの融資で建築・購入資金を調達しているかと思います。

想定家賃が大幅に下落したら、返済困難に陥る可能性も高くなってしまいます。

これに備えるためにも、融資の金額を抑えリスクを減らす必要があります。家賃の下落にも耐えられる返済額にしておくべきなのです。

たとえば20年後に家賃30%下落するという想定で、返済計画を考えてみるのもよいでしょう。

家賃下落はもちろん、空室問題というリスクだけではなく大規模修繕などの費用もあります。これらのことを含め、実際、どれだけの下落に耐えられるかという計算もしておくべきです。

不動産投資は失敗したと感じた時に、すぐに売却できるわけではありません。

損切すら簡単にいかないのです。

サブリース契約をした場合も、人口減少による家賃の下落を考えて、業者任せにせずに考えていくべきです。

不動産投資は、安心安全な投資とは言えなくなっているということはもちろん、10年先、20年先にくる人口減少問題によって、非常にリスクの高い投資となる可能性は高いのです。

ハイリスク・ローリターンということにならないように、色んな角度から厳しく考えていかなければならないでしょう。