人口減少問題

賃貸住宅の需要は人口に大きく左右されます。

人口が減少すれば、家賃は下落します。

賃料は変動率が小さく、短期間で急速に値下がりすることは少ないと言われ、安定的なキャッシュフローを生み出すものと考えられていました。

確かに住宅需要が高い首都圏では、この先もしばらくは家賃の大幅な値崩れの可能性は低いともいえますが、やはり賃貸世代の20代から40代の人口減少が顕著になってくれば、大幅な値崩れを考えておかなければ、後悔する羽目になります。

個人投資家の大半が銀行からの融資で建築・購入資金を調達しているかと思います。

想定家賃が大幅に下落したら、返済困難に陥る可能性も高くなってしまいます。

これに備えるためにも、融資の金額を抑えリスクを減らす必要があります。家賃の下落にも耐えられる返済額にしておくべきなのです。

たとえば20年後に家賃30%下落するという想定で、返済計画を考えてみるのもよいでしょう。

家賃下落はもちろん、空室問題というリスクだけではなく大規模修繕などの費用もあります。これらのことを含め、実際、どれだけの下落に耐えられるかという計算もしておくべきです。

不動産投資は失敗したと感じた時に、すぐに売却できるわけではありません。

損切すら簡単にいかないのです。

サブリース契約をした場合も、人口減少による家賃の下落を考えて、業者任せにせずに考えていくべきです。

不動産投資は、安心安全な投資とは言えなくなっているということはもちろん、10年先、20年先にくる人口減少問題によって、非常にリスクの高い投資となる可能性は高いのです。

ハイリスク・ローリターンということにならないように、色んな角度から厳しく考えていかなければならないでしょう。

 

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